A medida que las grandes recesiones se desvanecen lenta pero seguramente con la esperanza de una eventual recuperación en el horizonte, los compradores e inversores extranjeros están comenzando a buscar oportunidades en el mercado inmobiliario de EE. UU. nuevamente. A pesar de que la recuperación estable del mercado de la vivienda aún es un “trabajo en progreso”, muchos extranjeros reconocen que los bienes raíces estadounidenses están “a la venta”, además de que el dólar está históricamente débil, por lo que muchos compradores están tratando de arrebatarle negocios a los bienes raíces residenciales y comerciales. aquí. Sin embargo, un comprador extranjero que invierte en los Estados Unidos debe tener una diligencia adicional para planificar adquisiciones debido a los matices en las leyes fiscales, las reglas de propiedad, las reglas de transferencia de dinero y muchos otros factores. Hay muchos aspectos a considerar, me centraré en algunos puntos clave:
(una) DOCUMENTAR TODO: Antes de transferir un dólar aquí, asegúrese de verificar de dónde proviene el dinero. Cualquier transferencia de más de $ 10,000 a los Estados Unidos, incluidas sus compras de bienes raíces en efectivo, se informará a las autoridades federales, y cuando los federales vengan a hacer preguntas, debe asegurarse de que puede probar las fuentes legales de su efectivo. Según la Ley Patriota de 2001 y la Ley de Control de Lavado de Dinero de 1986, las empresas de depósito en garantía, los corredores y los bancos deben informar cualquier depósito y transferencia de dinero que supere los $10,000 a las autoridades federales. Asegúrese de tener documentación de respaldo de sus fuentes de ingresos, impuestos pagados en el extranjero, extractos bancarios, estados de inversión, en otras palabras, el registro en papel.
(2) ¿FINANZAS O TODO EN EFECTIVO? Si planea comprar todo en efectivo, obtendrá muchos beneficios, ya que los compradores “todo en efectivo” podrían disfrutar de mayores descuentos de vendedores motivados en muchas áreas. Todos los compradores en efectivo pueden cerrar tratos muy rápidamente y algunos vendedores prefieren tratar con los compradores de esta manera. Sin embargo, le recomiendo que planifique sus adquisiciones con un asesor de inversiones inmobiliarias para ver si comprar con algún tipo de financiamiento será más beneficioso financieramente para su estrategia de inversión debido al ROI mejorado por apalancamiento y la distribución del riesgo entre diferentes propiedades.
Si está buscando financiar su adquisición de bienes raíces en EE. UU., prepárese para tiempos difíciles. La financiación de bienes raíces es bastante difícil incluso para los estadounidenses en estos días, pero para los extranjeros es aún más difícil. Solo hay un puñado de prestamistas institucionales que considerarán préstamos para ciudadanos extranjeros, pero todos requerirán un pago inicial grande (al menos 30% o más) y verificación de ingresos de su país. Si tiene una visa de trabajo de los EE. UU., como H o L, y tiene un historial de crédito establecido en los EE. UU., puede calificar para financiamiento regular con tan solo un 3.5% menos, incluso si todavía se le considera un “ciudadano extranjero”. “.
Si tiene una relación establecida con su banco en su país o con otro banco extranjero, puede considerar obtener un préstamo de ellos y luego llevar los fondos del préstamo a los Estados Unidos como una “compra en efectivo”. nuevamente que tengas la documentación de donde provino el dinero.
Alternativamente, hay muchos prestamistas privados que prestarán hasta el 65 % del valor del activo al 9-12 % anual, independientemente de su estado migratorio, y si está buscando una propiedad comercial, también puede financiarla más fácilmente. , porque los prestamistas comerciales toman préstamos principalmente en función de los méritos y los ingresos de la propiedad en sí, en lugar del prestatario.
(3) CONSULTA TUS ACTIVOS: En los Estados Unidos, puede tener el título de propiedad de muchas maneras diferentes: como individuo, corporación (nacional o extranjera), sociedad de responsabilidad limitada, sociedad, fideicomiso en vida, fondo de pensiones o muchas otras formas de entidades. Cada una de estas formas tiene ventajas y desventajas, especialmente cuando se trata de gravar los ingresos por alquiler recibidos de su propiedad de inversión, transferir la propiedad a partes relacionadas o no relacionadas, planificación patrimonial y muchas otras situaciones. Antes de comprar una propiedad en los Estados Unidos, debe decidir cómo adquirir la propiedad, pasar tiempo con un asesor fiscal internacional con experiencia para conocer sus opciones.
Invertir en bienes raíces es una empresa muy práctica. Tienes que pensar en los detalles antes de comprar tu primera propiedad. Es muy difícil llevar un negocio de alquiler cuando no ves por ti mismo lo que está pasando. Estoy trabajando con muchos inversionistas y he sido dueño de muchas propiedades de alquiler, y puedo contar muchas historias de terror sobre compañías de administración de propiedades que roban dinero de inversionistas de fuera de la ciudad, alquilan unidades por efectivo pero las reportan desocupadas, inflan demasiado las facturas de reparación, etc. . ¿Cómo planea controlar físicamente su inversión mientras vive en India o Rusia y posee propiedades en los Estados Unidos?
(cuatro) ANTES DE ENTRAR PLANIFICA TU SALIDA. ¿Vas a vender con fines de lucro? ¿Cuánto tiempo antes de vender? ¿Ha tenido en cuenta el futuro impuesto a las ganancias de capital? ¿Sacarás el dinero del país? Si tiene la intención de vender para obtener ganancias pero reinvierte las ganancias en otra propiedad, debe familiarizarse con los intercambios de impuestos diferidos 1031 que le permiten negociar y consolidar propiedades durante años y décadas sin pagar un centavo en impuestos hasta su disposición final. Es una gran herramienta para inversores inteligentes que pueden hacerte muy rico, pero nuevamente necesitas planificar esta estrategia con anticipación y consultar con una persona bien informada. Además, cuando vende una propiedad aquí como individuo extranjero, está sujeto a todo tipo de retención de impuestos independientemente de si ha obtenido o no una ganancia, incluida la retención del 10% conforme a FIRPTA solo porque es extranjero, 3 1/3 % de retención en California porque la propiedad no está ocupada por el propietario, etc. ¡Pero puede evitar algunas de estas retenciones si aprende las reglas y planifica su estrategia de retención de títulos con anticipación!
(5) CONSIDERACIONES DE VISA: Veo un concepto erróneo importante entre muchos compradores extranjeros que me gustaría abordar aquí: no asuma que poseer una propiedad en los Estados Unidos automáticamente le da derecho a una visa de los Estados Unidos. Puede poseer $ 10 millones de propiedad en los Estados Unidos, pero aún se le niega una visa de entrada. Por lo tanto, asegúrese de obtener primero la autorización del estado de su visa y luego venga a los Estados Unidos para revisar áreas específicas de interés y propiedades. NUNCA COMPRE PROPIEDADES ABIERTAS NO VISTAS!!!
(6) ¿POR QUÉ BIENES RAÍCES? Finalmente, pregúntese honestamente: ¿Por qué está invirtiendo en bienes raíces en los Estados Unidos? ¿Debido a la visa, ingresos pasivos, apreciación futura del mercado o porque está pensando en convertirlo en su futuro hogar? Si la visa y el potencial de inversión son sus principales factores de decisión, considere algunas alternativas que pueden brindarle un ROI (retorno de la inversión) y oportunidades de visa similares, como las visas EB-5 ($ 1 millón de dólares mínimo), “Centros Regionales” ( mínimo de $500,000), Visas de Pequeño Inversionista E-2 ($200,000 de inversión), etc. O puede combinar diferentes estrategias, según sus preferencias y acceso al capital.
En pocas palabras: su inversión inmobiliaria aquí debería ser una RESULTADO es el ÚLTIMO PASO de un proceso de diseño serio. Mide siete veces, corta una vez, como dicen en ruso. Es mucho más fácil evitar errores costosos Antes entrar en este mercado en lugar de perder tiempo y dinero deshaciendo los errores cometidos en el curso de una aventura inmobiliaria apresurada y mal planificada. ¡Buena inversión!