Como gran parte de la economía estadounidense, el mercado inmobiliario comercial ha estado en declive en los últimos años. Sin embargo, según Moody’s Investor Service, los precios minoristas comerciales en los Estados Unidos experimentaron aumentos modestos desde noviembre de 2009 hasta enero de 2010. Este es el mínimo histórico de octubre de 2009. Este es el comienzo de una recuperación para los bienes raíces comerciales e industriales. en particular, ¿cuál es la tendencia en el área de Minneapolis? Las siguientes son opiniones proporcionadas por dos agentes inmobiliarios, que han combinado 45 años de experiencia en el sector inmobiliario comercial.
¿Cuál es la situación actual en tu opinión?
En primer lugar, es importante comprender que los problemas de los bienes raíces comerciales no son los mismos que los de la actual crisis de bienes raíces residenciales. La crisis de bienes raíces residenciales fue causada por mucho mal crédito permitido por estándares de calificación demasiado laxos. No existe ese tipo de deuda incobrable en el sector comercial; en cambio, muchas empresas han quebrado debido a una larga y profunda recesión, creando así muchas más acciones en el mercado. Aparentemente, la tasa de quiebra de las empresas se ha desacelerado y parece que la mayoría de las empresas que todavía están en el negocio ahora sobrevivirán. De hecho, muchas de las empresas más grandes han mejorado su situación de efectivo. No existe una deuda “venenosa” que aún no se haya “liquidado” como en el caso de los bienes raíces residenciales. Sin embargo, eso no significa que no veremos ejecuciones hipotecarias comerciales todavía debido a la economía. La economía debe seguir mejorando para que las empresas puedan empezar a invertir de nuevo. Creemos que lo peor ya pasó, de hecho, por primera vez en varios meses hemos sido testigos de una pequeña actividad de los usuarios (empresas que buscan comprar o alquilar). Anteriormente, todo el negocio lo hacían empresas que buscaban vender o alquilar espacios. Eso no significa que esperemos ver cosas en auge en el corto plazo. Incluso las empresas en buena situación financiera son más reacias a hacer un movimiento en este momento, ya que todavía hay mucha incertidumbre. Creemos que el proceso de compra toma mucho más tiempo y los compromisos de arrendamiento se hacen por plazos más cortos que en el pasado. Muchos informes que vemos sugieren que el dinero comenzará a fluir hacia los bienes raíces comerciales a fines de 2010.
¿Cuáles son algunos de los principales factores que podrían afectar la curación?
Un factor importante es el miedo. Las empresas tienen miedo de hacer grandes movimientos en este momento. Si la economía continúa mejorando, creemos que podría haber un aumento significativo en la actividad de adquisiciones a medida que las empresas ganan confianza. El sector industrial y minorista tiende a liderar una recuperación, mientras que el espacio de oficinas tiende a seguirlo. Necesitamos ver un fortalecimiento continuo de las ventas minoristas para que las propiedades minoristas comiencen a moverse. Hay un número significativo de “grandes cajas” (es decir, grandes puntos de venta al por menor o espacios de distribución) que se encuentran en el mercado en este momento. Los concesionarios y distribuidores pensarán mucho en adquirir una instalación de 450,000 pies cuadrados. Vemos que este tipo de propiedad está desocupada por mucho tiempo, a menos que alguien encuentre formas creativas de usarla.
¿Hay todavía buenas “ofertas” en términos de adquisición de propiedades?
Los alquileres siguen en mínimos históricos. Si bien los precios promedio han aumentado levemente en todo el país, creemos que debería poder obtener las tarifas más bajas o muy cercanas a las mínimas. Ahora sería un buen momento para negociar algunas tarifas de alquiler a largo plazo.
¿Qué es Minneapolis/St. área de Paolo en comparación con el resto de la nación?
Si bien las cosas se han desacelerado considerablemente en esta región, no estamos viendo la situación devastadora que está viendo Detroit con la recesión de la industria automotriz. También vemos a Nueva York, San Francisco y Washington DC como los más afectados que Minneapolis. El área de Twin City tiene una buena cantidad de diversidad y tiene una alta concentración de actividad en el sector de la salud y la tecnología médica. Estos mercados tienden a tener mejores resultados en las recesiones que otros sectores. Existe la posibilidad de que las Ciudades Gemelas experimenten una fuerte recuperación económica antes que muchas otras regiones del país.
¿Cuándo fue la última vez que florecieron los bienes raíces comerciales?
La mitad de la década de 1990 y principios de la de 2000 fueron tiempos muy buenos para los bienes raíces comerciales. Hubo una gran recesión después del 11 de septiembre. Los bienes inmuebles comerciales se recuperaron entre 2003 y 2005 y, de hecho, experimentaron un auge en los 2 años previos al desplome bursátil de octubre de 2008.
Cuando crees que comenzará a prosperar de nuevo?
Creemos que el sector industrial de esta economía debe expandirse significativamente para poder ver el tipo de actividad que se observa en los años noventa. El auge de las puntocom a fines de la década de 1990 creó una gran expansión en la industria tecnológica. A medida que la industria prospera, aumenta la demanda de almacenes y espacios de fabricación. El espacio de oficina sigue a medida que las empresas en crecimiento amplían sus funciones de soporte. Los puestos de trabajo creados por la industria estimulan el sector minorista, que sigue impulsando el crecimiento económico.
El sector de tecnología médica podría ser un segmento que podría ayudar a los bienes raíces comerciales en el área de Minneapolis. Aunque últimamente esta área ha estado más débil, la población de los Estados Unidos (y del resto del mundo) continúa envejeciendo y se espera que impulse una mayor demanda de tecnología médica y productos para la salud. Además, el impulso para reducir los costos de atención médica podría generar una mayor demanda de tecnología para mejorar la eficiencia. El sector médico es una de las pocas industrias donde prácticamente el 100% de la fabricación todavía se encuentra en los Estados Unidos, por lo que un auge en el área de la tecnología médica podría generar necesidades de espacio de almacenamiento, fabricación y más espacio para oficinas.