Los pagarés improductivos (NPN, por sus siglas en inglés) son una excelente manera de invertir en bienes raíces, sin ensuciarse ni lidiar con inodoros, termitas o inquilinos. Se trata de comprar la hipoteca morosa y el pagaré de un banco, un fondo de cobertura o su propietario actual. Ahora eres el banco y nadie llama al banco si el inodoro está atascado, por lo que puedes tener una noche y un fin de semana tranquilos.
El pagaré, o pagaré para abreviar, es una deuda garantizada adjunta a la hipoteca de la casa. Según el estado, la hipoteca a veces se puede llamar escritura de fideicomiso, contrato de escritura o contrato de terreno, aunque todas son herramientas que se usan para comprar una casa. Una vez que se paga el pagaré, la hipoteca y el pagaré se marcan como pagados y el propietario tiene el título completo de la propiedad.
Sin embargo, la vida nos presenta muchos problemas y, por la razón que sea, alguien deja de pagar la cuenta. Pueden perder su trabajo, su cónyuge o, lamentablemente, sus miembros, y no tienen el dinero para hacer los pagos en este momento.
Cuando eso sucede, a los bancos en su mayor parte realmente no les importa y solo quieren que su dinero esté vencido ahora. No son tan buenos para hacer que paguen sin importar cuánto lo intenten, porque no se puede exprimir la sangre de una roca. Tampoco quieren recuperar la propiedad. Cuando no pueden lograr que el propietario pague, quieren cancelar esta deuda incobrable de sus libros. Los venden a granel por camión a acciones o fondos de cobertura, que luego los venden al azar o por botella a los inversores.
Estas notas predeterminadas y garantizadas están disponibles por centavos por dólar. Idealmente, el objetivo sería tratar de hacer que valgan la pena. Hacer que les paguen es el No. 1, aunque no siempre funciona así, por lo que aquí hay una lista de 12 estrategias de salida para beneficiarse como inversor.
Como ahora eres el propietario del billete y ahora eres el banco, puedes hacer lo que quieras y, si eres creativo, puedes encontrar muchas formas de salir.
Aquí hay 12 formas de beneficiarse de las notas de bienes raíces de bajo rendimiento:
1. Pagar o modificar el pagaré
Objetivo no. 1 es para ayudar al propietario a permanecer en su casa, y debido a que el nuevo propietario ha pagado muy poco en relación con el valor de la propiedad, puede perdonar algunas de las cantidades atrasadas y aún obtener una buena ganancia, aunque solo sea si el propietario quiere quedarse. Puede reducir su saldo impago, pagos, intereses o cualquier combinación de los tres. Después de 6-12 pagos de prueba para demostrar la buena fe, podemos modificar el préstamo con cualquier término que deseemos.
2. Toma de notas por otra persona
Como somos dueños de la nota, podemos encontrar a un familiar o amigo del propietario que quiera mudarse y hacer que comience a pagar las cuotas mensuales. Si continúan pagando, no hay necesidad de cambiar los términos si es de mutuo acuerdo con ambas partes.
3. Revender el pagaré con fines de lucro
Muchas personas buscan NPN y se pueden revender rápidamente a un precio más alto a otro inversor. A veces, esto tiene sentido para obtener una pequeña cantidad por adelantado. gastar tiempo y dinero en una nota que es un poco complicada, o necesita fondos rápidamente.
4. Venta corta
Si el propietario tiene valor líquido, una venta corta es una buena manera de permitirle salir y obtener su valor líquido. Requiere nuestra bendición como titular de una hipoteca y agente de bienes raíces que lo incluirá en la MLS. Es una victoria para ambos lados.
5. Reemplazo de la escritura de ejecución hipotecaria
Si la persona no quiere quedarse, la próxima salida sería pedirles que firmen la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria o DIL. Muchas veces lo harán si están boca abajo y ya no quieren el dolor de cabeza. Les permite “salvar las apariencias”, salir con dignidad y no los perseguiremos por montos adeudados más allá del precio de venta, además de no presentar un 1099 al IRS.
6. Efectivo por las llaves
A veces quieren irse y ser justos, o simplemente son tercos. Aquí es cuando les ofrecemos algo de efectivo para que se vayan y nos firmen la escritura. Por lo general, les damos una pequeña cantidad para mostrar buena fe, luego les damos el resto después de que dejan el lugar limpio y sin daños. La cantidad puede oscilar entre $ 500 y $ 100,000 o más dependiendo de si se trata de una choza de escopetas en el Ozarks vs. un condominio de $ 3 millones en Manhattan.
Vimos una nota para un condominio de este tipo y la persona que vivía en él era un maestro jubilado con control de alquiler, cuyos pagos mensuales eran más bajos que las tarifas e impuestos de la HOA, y no deseaba mudarse. El billete se ofrecía por $ 1,5 millones, por lo que incluso $ 500 000 en efectivo por las llaves sería un buen negocio para obtener una ganancia de $ 1 millón.
7. Ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria es nuestro último recurso cuando todo lo demás falla. En propiedades vacantes, siempre comenzamos la ejecución hipotecaria de inmediato. Si el propietario todavía está allí y se niega a trabajar con nosotros, también ejecutamos la hipoteca. Esto toma de 2 meses a 4-5 años, dependiendo del estado. También buscaremos un fallo de escasez por cualquier saldo que se nos deba sobre el precio que obtenemos por la venta de la propiedad cuando tengamos el título, y si realmente son idiotas, podemos presentar un 1099 al IRS por esa cantidad. .
Los tres últimos lanzamientos anteriores son el punto de partida para obtener el título de la propiedad y también tienen varios lanzamientos según lo creativo que quiera ser.
8. Vender como está
Luego puede vender la propiedad tal como está a un rehabilitador o manitas, solo o con un agente inmobiliario. La publicidad en Craigslist o en un Meet Up local es una excelente manera de venderlo.
9 Corregir y voltear
En este caso, eres como un rehabilitador tradicional; usted obtiene el título, lo arregla y lo vende a un propietario o inversionista como una propiedad lista para mudarse por algo más que lo que es.
10 Reparación y alquiler
Puede hacer una rehabilitación de bajo costo, usando pintura, alfombras y baldosas de menor calidad para alquilar si hay escasez de alquileres en el área. Pensé que ahora eras propietario y tenías que encargarte de los baños, los inquilinos, las termitas, el techo, el agua caliente y todos los demás problemas ya que eres dueño de la casa.
11. Reparar y vender
Esta es una gran manera de hacer su propia tarjeta. Vender la propiedad reformada, tal como está o reparada a un propietario, normalmente por un precio más alto que el de venta. Dado que usted es el propietario, puede crear una nota de la nada y un contrato de hipoteca o terreno o un contrato por escritura que tenga términos que el propietario pueda pagar y cobrar los pagos, al igual que el banco durante 20-30 años.
12. Reparar, alquilar y vender a un inversor
Puede vender un alquiler cargado a un inversionista como una inversión llave en mano, generalmente a un precio más alto que un arreglo y cambio estándar. Un método es entre un 25 % y un 50 % más económico y escribe una nota de transferencia del vendedor que usará los alquileres para pagar el saldo, con un pago mensual inferior al alquiler, de modo que el inversor reciba un cierto flujo de pagos todos los meses. con la diferencia De esta forma, el arrendatario paga gran parte del coste del inmueble.
Con tantas formas de beneficiarse de un pagaré inmobiliario en mora, es difícil perder dinero a menos que pague demasiado por el pagaré. No hay inconvenientes, solo pagar de más puede causarle problemas.