A medida que más y más inversionistas regresen al mercado, pujarán por propiedades contra inversionistas más experimentados. Esta oferta, particularmente en nuevos REO (propiedades bancarias), puede volverse feroz. Una vez que un inversor comprenda las estrategias de Ghost Offers, podrá utilizarlas en su beneficio al igual que los profesionales.
El término trato fantasma probablemente se originó por un agente de bienes raíces descontento que estaba molesto con los inversionistas locales que pujaban por las propiedades, conseguían un trato y luego no cerraban cuando llegaba el momento. A menudo, estos inversionistas cancelaron el contrato bajo la cláusula del período de inspección.
Para el inversionista, esta fue una buena estrategia porque no asumió riesgos de mercado para revender la propiedad ni tuvo que recaudar dinero para cerrar. Por lo tanto, nunca estuvo expuesta a ningún riesgo de mercado. Esta es una poderosa estrategia de inversión, pero para los agentes inmobiliarios es kryptonita para Superman. En algún lugar del fragor de la batalla diaria, un agente de bienes raíces probablemente haya dicho que los inversores son como fantasmas cuando se trata de cerrar propiedades: a veces puedes verlos, otras veces no.
En nuestra área, un grupo muy unido de mayoristas utiliza lo que yo llamo tratos fantasma con el mayor beneficio. Siempre debe recordarse que la compra real de una propiedad es lo último que quiere hacer un mayorista. Preferiría mucho más poner la propiedad bajo contrato y venderla a un comprador final que realmente traerá el dinero para cerrar la compra. El inversionista luego hace el “spread” o ganancia en el trato.
Esto se puede hacer de varias maneras, siendo las dos formas más populares la cesión del contrato de mayorista al comprador final y, en segundo lugar, la transferencia del derecho de usufructo de un fideicomiso de tierras al comprador real de la propiedad. En realidad, hay 17 formas de hacer transacciones de bienes raíces con poco o ningún dinero que necesita el inversionista.
Los mayoristas locales han llevado las pujas fantasmas a un nuevo nivel similar a lo que sucede en las subastas judiciales. Cuando una propiedad REO se pone a la venta por primera vez, el grupo lanza de 6 a 8 ofertas diferentes que esencialmente rodean el precio de venta de la propiedad. A partir de las ofertas rechazadas, el grupo puede saber a qué precio es probable que se contrate la propiedad.
Como no tienen planes de comprar la propiedad, sus ofertas pueden ser completamente tontas. Una oferta absolutamente tonta suele ser más alta que el precio de lista inicial. El agente de venta se engaña pensando que hay un gran interés en la propiedad. Si uno del grupo obtiene la propiedad bajo contrato, todo el grupo la comercializa en su lista de correo electrónico y, a veces, la vende.
Sin embargo, si el inversionista que obtuvo el contrato no está en su grupo, este “extraño” lo obtuvo al hacer una oferta en contra de las ofertas fantasmas y termina pagando de más por la propiedad. Esta técnica ha sido utilizada por los principales actores en el campo de las subastas de ejecuciones hipotecarias desde que comenzaron las subastas públicas hace cientos de años.
En resumen, si escucha el término oferta fantasma, considere la fuente porque son malas noticias para los agentes inmobiliarios y peores noticias para los inversionistas sin experiencia que buscan obtener REO recién listados. Las personas que más son víctimas de esta táctica son los rehabilitadores que tienden a pagar de más por las propiedades porque creen que pueden crear equidad en la propiedad reparándola. Esto es cierto hasta un punto de rendimientos decrecientes en los que el precio máximo que pueden obtener se ve obstaculizado por los prestamistas convencionales y las valoraciones realizadas por tasadores conjuntos.