El impuesto mínimo alternativo es una consideración muy importante para los contribuyentes que poseen bienes inmuebles porque casi todas las normas tributarias aplicables a los bienes inmuebles son diferentes para el AMT que para el impuesto regular. Este artículo sobre Bienes Raíces y AMT abordará aquellas situaciones en las que el individuo posee la propiedad como una inversión, generalmente como una propiedad de alquiler. Las diferencias en el tratamiento fiscal entre el Impuesto Regular y el AMT pueden ser significativas.
intereses pasivos
Los intereses pagados sobre la hipoteca estipulada para adquirir el inmueble son totalmente deducibles, tanto del Impuesto Regular como del Impuesto Mínimo Alternativo. A diferencia de las deducciones detalladas que permiten un beneficio fiscal por lo que equivale a gastos personales, la ley fiscal generalmente permite todas las deducciones que un contribuyente debe hacer para obtener ingresos comerciales. Por tanto, no se aplican las limitaciones comentadas en el artículo anterior sobre los intereses hipotecarios de la vivienda.
Sin embargo, si la equidad en la propiedad de alquiler se usa como garantía para un préstamo adicional, por ejemplo, una segunda hipoteca, el contribuyente debe ver cómo se usan los ingresos de ese préstamo para determinar la deducibilidad de los intereses. Si los ingresos se utilizan para un préstamo de automóvil o para financiar la educación de un hijo, por ejemplo, el interés es un interés personal no deducible. Si los ingresos se utilizan para mejorar la propiedad arrendada, los intereses son deducibles.
Consejo: es mejor para los contribuyentes mantener separados los préstamos personales y comerciales. Mezclar los dos crea problemas de mantenimiento de registros y puede generar disputas con el IRS.
Impuestos de propiedad
Los impuestos a la propiedad pagados sobre el alquiler o la propiedad de inversión están permitidos en su totalidad tanto para propósitos de impuestos regulares como para el impuesto mínimo alternativo.
Idea de planificación: si tiene la oportunidad de pagar su impuesto sobre la propiedad este año o el próximo, hágalo en un año cuando tenga suficientes ingresos de la propiedad para no generar una pérdida de alquiler. Esta estrategia puede ayudarlo a evitar la activación de los límites de pérdida de actividad pasiva que se describen a continuación.
Ejemplo: los impuestos sobre la propiedad de Florida se envían en octubre y se pagan según el siguiente programa de descuento: noviembre – 4 %, diciembre – 3 %, enero – 2 %, febrero – 1 %. Si tiene una pérdida de su propiedad en 2010 pero planea generar ingresos en 2011, no pague la factura en noviembre o diciembre; renunciar a ese pequeño descuento podría ayudarlo a evitar las reglas de limitación de pérdidas.
Depreciación
Se permite la depreciación de las propiedades mantenidas con fines de inversión. La parte del costo atribuible a la tierra no es depreciable, sino por la propiedad en sí y por los muebles, electrodomésticos, alfombras, etc. se puede tomar una deducción de la depreciación.
Los inmuebles (esta es la definición legal de una casa u otro edificio) que se tienen para arrendamiento/inversión sólo pueden depreciarse para efectos del Impuesto Ordinario de acuerdo con el método de “línea recta”, durante una vida útil de 27,5 años. Por lo tanto, una propiedad con $ 275 000 asignados al edificio se depreciaría a razón de $ 10 000 por año.
Los bienes personales (esta es la definición legal de cosas como muebles, electrodomésticos, alfombras y similares) se pueden depreciar a efectos fiscales ordinarios con un método “acelerado” durante una vida útil de cinco años. Un método acelerado permite una mayor deducción de la depreciación en los primeros años, en reconocimiento de un factor de obsolescencia o depreciación que se observa en las propiedades nuevas (los automóviles son un buen ejemplo).
Sin embargo, a los efectos del AMT, los bienes personales solo pueden depreciarse utilizando un método de línea recta. Por lo tanto, se generará un elemento AMT en los primeros años si se utiliza el método acelerado.
Idea de proyecto – para bienes muebles considerar la elección del método lineal para efectos del impuesto regular. Al renunciar a un pequeño beneficio fiscal por la mayor depreciación de los primeros años, podría significar evitar pagar el AMT.
Reglas de inversión activa/pasiva y reglas “en riesgo”.
Un contribuyente que no es “activo” en la gestión de inversiones inmobiliarias no puede utilizar las pérdidas de las propiedades de alquiler para compensar otros ingresos tales como sueldos y salarios, dividendos, intereses, ganancias de capital, etc. En cambio, estas pérdidas se difieren hasta que el contribuyente venda la propiedad o genere ingresos pasivos de esta u otras fuentes de inversión pasiva.
Asimismo, las reglas de riesgo niegan la utilización de este tipo de pérdida en la medida en que el contribuyente haya adquirido la inversión con dinero prestado y no tenga responsabilidad personal sobre la deuda.
ideas de diseño
Si se aplican estas limitaciones de pérdida, considere las ideas de planificación mencionadas anteriormente para minimizar las pérdidas generadas cada año. Sin embargo, no te están haciendo ningún bien.
venta de la propiedad
Pueden surgir varios problemas de AMT en la venta de propiedades de alquiler/inversión. Una es que su ganancia o pérdida puede ser diferente para el AMT de lo que es para propósitos de impuestos regulares. Esto ocurriría si se usaran diferentes métodos de depreciación. Por ejemplo, si la propiedad mueble se depreciara usando un método acelerado para propósitos de impuestos regulares, la base de esa propiedad para calcular la ganancia o pérdida de la venta sería diferente porque el método de línea recta se tendría que usar para propósitos de mínimo alternativo. impuesto.
La ganancia por la venta de propiedades de inversión es generalmente una ganancia de capital, aunque parte de ella puede tratarse como ingreso ordinario dependiendo de si se ha utilizado el método de depreciación acelerada. Las ganancias de capital en sí mismas no son un artículo de AMT, pero aún pueden resultar en el pago de AMT. Esto se debe a que el monto de la exención del AMT se elimina gradualmente para los contribuyentes en ciertos niveles de ingresos, por lo que este ingreso adicional puede tener como resultado una reducción de la exención que a su vez aumenta la renta imponible para efectos del impuesto mínimo alternativo.