Estadísticas inmobiliarias básicas explicadas
Definiremos algunas de las estadísticas inmobiliarias básicas que se lanzan periódicamente. Para ello, utilizaremos un mercado de bienes raíces, ubicado en el condado de Hood, Texas. Con más detalle aún, usaremos números unifamiliares para casas en Granbury Tx, una pequeña ciudad de alrededor de 8,000 residentes que ha experimentado un crecimiento inmobiliario sustancial en los últimos 12 meses. Al mirar las estadísticas de bienes raíces, es importante usar un grupo de números lo suficientemente grande para mantener la coherencia, pero lo suficientemente granular para contar su historia.
Las estadísticas a las que nos referiremos son verdaderas y correctas para el año discutido, pero se utilizan para definir la estadística inmobiliaria en sí.
Elegimos Granbury Tx como nuestro ejemplo porque el crecimiento del mercado inmobiliario local saca a relucir la estática.
Siempre que esté evaluando estadísticas, especialmente en el sector inmobiliario, la fuente de los números es extremadamente importante. En la mayoría de los casos, el Servicio de Listado Múltiple (MLS) proporciona los números más precisos cuando se refiere a bienes raíces. Esto se debe a que tienen todos los listados de todos los agentes inmobiliarios locales en su base de datos. En aras de explicar los datos, veremos las cifras de ventas de casas en Granbury Tx, directamente de la MLS. Estos números pretenden proporcionar un ejemplo de cómo leer las estadísticas en sí. Siempre que evalúe los números de bienes raíces, es importante prestar mucha atención a cómo se recopilan los números. En este caso, SOLO utilizaremos propiedades unifamiliares en la ciudad de Granbury.
Estadísticas inmobiliarias básicas
- Número de ventas – Esto se explica por sí mismo. Es simplemente el número de viviendas unifamiliares vendidas en un mes determinado. En enero de 2015 se vendieron 51 viviendas unifamiliares. Una cosa a tener en cuenta al mirar esta estadística es que usan la fecha del contrato o el día en que la propiedad realmente cerró. Estas dos fechas generalmente tienen entre 30 y 60 días de diferencia, por lo que es crucial saber a cuál te refieres. Además, muchas de las casas que se están calculando, si está utilizando el número “bajo contrato”, ¡es posible que no cierren! En nuestro ejemplo, estamos usando el número de casas que realmente cerraron. En enero de 2016 tuvieron un aumento de más del 49 %, lo que elevó el total de 51 a 77. Rara vez se ve un crecimiento de ese nivel.
- El volumen de ventas – El volumen de ventas es simplemente la cantidad total de dólares gastados en viviendas unifamiliares para ese mes. Una vez más, al mirar esta estadística, es importante mantener la coherencia de los tipos de propiedad. Si está comparando dos áreas para ver cuál ha crecido más e incluye tierra libre en el número de un área, también debe incluirla en la otra. Como se mencionó anteriormente, nuestros ejemplos solo incluyen propiedades unifamiliares. Con el número de ventas considerando unidades, esperaría que el volumen de ventas aumentara adecuadamente, pero en este caso también ha aumentado más que las unidades (como porcentaje). El volumen total de ventas de viviendas unifamiliares en Granbury en enero de 2016 fue de $ 15,191,500 en comparación con la cifra de enero de 2015 de $ 9,281,915. Este es un aumento de más del 63%. Como el volumen de ventas aumentó a un ritmo más rápido que el número de unidades, esto refleja que las ventas promedio de viviendas fueron mucho más altas en 2016 que en 2015.
- Meses de inventario – Esta es una estadística de uso común cuando se observa un mercado inmobiliario. Esta estadística se refiere a la tasa de venta actual, cuánto tiempo llevará vender a través del nivel de inventario existente. Esto refleja la oferta y la demanda del mercado. En nuestro ejemplo, en enero de 2015 el nivel de inventario era de 9 meses y en enero de 2016 se redujo a 6 meses. ¡Eso es una caída del 33% en el inventario disponible! Esto significa que si está buscando comprar una casa en Granbury Tx, será un poco más difícil en 2016 ya que hay menos inventario disponible para comprar.
- Días medios para vender – Esta estadística se refiere simplemente al tiempo que se tarda en contratar las viviendas unifamiliares. No dejes que “vender” te confunda. Para mostrar con precisión la demanda de viviendas activas, realmente desea realizar un seguimiento de cuánto tiempo lleva “bajo contrato”. El proceso de obtener la aprobación final, el seguro y el cierre del prestamista puede variar según una variedad de factores. A partir de enero de 2015, la mediana de días para vender fue de 88. Ese número se ha reducido en más de un 30 % a 61. Una vez más, esto le dice que si está buscando casas en Granbury TX, es mejor que sus ofertas lleguen rápidamente. deseable las casas van rapido!
- Precio promedio – Esta estadística se puede derivar de varias maneras. Lo usaremos en su forma más cruda y será simplemente el precio promedio de la vivienda. Vendido dentro de ese mes. Tenga cuidado al mirar esta estadística impresa en todas partes ya que la forma en que el usuario define la fecha de venta puede variar. Ni que decir tiene que el precio medio puede utilizarse para viviendas activas en venta o para viviendas vendidas. El precio medio de las viviendas ACTIVAS en venta suele ser una cifra bastante inútil ya que se puede poner a la venta una vivienda a cualquier precio, sin posibilidad de venta. Muchas casas en venta están a precios poco realistas, de ahí el precio promedio de Activo Casas en venta puede fluctuar dramáticamente y dar poca información sobre el mercado. Te recomendamos que mires el precio medio de las casas VENDIDAS. En enero de 2015, las ventas promedio de viviendas fueron de $181,998 y aumentaron a $199,888 en el mismo mes de 2016. Eso es un aumento de casi el 10%. Este no es un número que realmente habla del aumento en el valor de las viviendas en todos los ámbitos, sino simplemente de las casas vendidas en ese mes, cuál fue el promedio.
- precio promedio – El precio de venta promedio de una casa puede estar sesgado por una variedad de factores. Todo lo que se necesita es una venta de casa de $ 5 millones para tirar esos números. Para obtener una mejor visión del aumento general del valor, puede ser mejor observar el precio de venta promedio. El precio de venta promedio toma el número que está perfectamente en el medio. Por ejemplo, si tiene 11 casas que está utilizando en su estadística, tomaría el sexto precio de venta. Esto deja 5 casas vendidas más y 5 casas vendidas menos. En este caso, están bastante cerca ya que el aumento medio del precio de venta de enero de 2015 a 2016 fue del 9,69 %. Esto muestra que el precio promedio no se distorsionó demasiado debido a una venta extremadamente grande o extremadamente pequeña.
Hay cientos de formas de ver los mismos números, cuando se refiere a bienes raíces, así que tenga mucho cuidado de leer la letra pequeña sobre exactamente qué números están usando. Al hacer comparaciones, debe asegurarse absolutamente de que ambas se refieran a los mismos tipos de propiedad, fechas, etc. Como dice el viejo refrán… hay mentiras, mentiras malditas y estadísticas.