En cualquier Acuerdo de cotización, hay un momento en que finaliza la relación de agencia.
Un Listing Agreement, como es bien sabido, no es más que un contrato entre el legítimo propietario de un interés en un terreno (el “Principal”) y una empresa inmobiliaria debidamente autorizada (el “Agente”), en virtud del cual la empresa estipula y se compromete a encontrar un Comprador dentro de un período de tiempo específico que esté listo, dispuesto y capaz de comprar la participación en el terreno objeto del contrato mientras actúa dentro de la autoridad que el Mandante otorga al Agente, y además, el propietario estipula y se compromete a pagar una comisión en caso de que el licenciatario consiga encontrar dicho comprador.
Al igual que con todos los contratos, un elemento que se conoce comúnmente como un “pacto implícito de buena fe y equidad” está implícito en un Acuerdo de cotización. Este pacto es una suposición general de la ley de que las partes del contrato, en este caso el propietario y la empresa de bienes raíces con licencia, se tratarán de manera justa y que no se dañarán mutuamente ni romperán sus palabras o violarán sus derechos. obligaciones contractuales respectivas y mutuas, explícitas e implícitas. La violación de este acuerdo implícito da lugar a responsabilidad tanto en el derecho contractual como, según las circunstancias, también en el derecho extracontractual.
Debido a la naturaleza particular de un Acuerdo de cotización, los Tribunales han establecido durante mucho tiempo que durante la duración de la relación de agencia está implícito en el contrato un segundo elemento que se deriva de los numerosos deberes y responsabilidades del Agente hacia el Mandante: un deber de confidencialidad , que obliga a un agente que actúe exclusivamente para un vendedor o comprador, o un agente doble que actúe para ambas partes en virtud de las disposiciones de un contrato de doble agencia limitada, a mantener confidencial cierta información proporcionada por el principal. Al igual que ocurre con el pacto implícito de buena fe y equidad, la violación de esta obligación de confidencialidad da lugar a responsabilidad tanto en el derecho contractual como, según las circunstancias, también en el ilícito.
Tras una decisión reciente del Real Estate Council of British Columbia (http://www.recbc.ca/), el organismo regulador encargado de proteger el interés público en materia inmobiliaria, plantea ahora la cuestión de si la obligación de confidencialidad se extiende o no más allá del plazo o, en su defecto, la extinción del contrato de cotización.
En un caso reciente, el Consejo de Bienes Raíces reprendió a dos licenciatarios ya una empresa de bienes raíces por violar un deber continuo de confidencialidad, que el Consejo de Bienes Raíces determinó que se le debía al vendedor de una propiedad. En este caso, el inmueble en cuestión estuvo en venta por más de dos años. Durante la vigencia del Contrato de Lista de Precios, el precio de la propiedad se redujo en dos ocasiones. A pesar de esto, la propiedad finalmente no se vendió y la cotización expiró.
Tras la expiración de la cotización, el vendedor celebró tres “contratos de tarifas” distintos con la empresa inmobiliaria. En las tres ocasiones, el vendedor rechazó la representación de la agencia y la empresa fue identificada como “agente del comprador” en estos acuerdos de tarifas. Una de las partes presentó una demanda contra el Vendedor, que estaba relacionada con la propiedad en cuestión.
El abogado que actuaba por el demandante se acercó a la compañía de bienes raíces y solicitó que proporcionaran declaraciones juradas que contenían información sobre la lista de propiedades. Este abogado aclaró que si la firma no proporcionaba las declaraciones juradas voluntariamente, demandaría a la firma y a los licenciatarios como testigos para testificar ante el tribunal, o habría obtenido una orden judicial bajo el reglas de la corte obligar a la empresa a proporcionar dicha prueba. La compañía de bienes raíces, creyendo que no había otra opción en este asunto, cumplió de inmediato proporcionando las declaraciones juradas requeridas.
Como consecuencia directa e inmediata, la Vendedora presentó una denuncia ante el Consejo Inmobiliario alegando que la información contenida en las Declaraciones Juradas era “confidencial” y que la empresa había violado una obligación de confidencialidad por parte de la Vendedora. Al final resultó que, las declaraciones juradas nunca se utilizaron en procedimientos legales.
La corredora de bienes raíces, por su parte, consideró que con la expiración del Contrato de Listado cesaban las obligaciones de confidencialidad derivadas de la relación de agencia. La empresa argumentó además que incluso si existiera una obligación continua de confidencialidad, esa obligación no impediría ni limitaría de otro modo la evidencia que la agencia de bienes raíces estaría obligada a proporcionar con base en una citación o en un proceso bajo el reglas de la corte. Y por último, la inmobiliaria señaló que no existe ningún gravamen agente inmobiliario-cliente y que en las circunstancias actuales el vendedor no podría haber impedido que la empresa testificara en la demanda.
El Consejo de Bienes Raíces no aceptó la línea de defensa y dijo que existe una obligación de confidencialidad permanente, que se extiende después de que expire el acuerdo de cotización. La Junta dictaminó que al proporcionar las Declaraciones Juradas tanto el intermediario como los dos licenciatarios habían incumplido este deber.
El privilegio abogado-cliente es un concepto legal que protege las comunicaciones entre un cliente y el abogado y mantiene esas comunicaciones confidenciales. Existen limitaciones al privilegio abogado-cliente, como el hecho de que el privilegio protege la comunicación confidencial pero no la información subyacente. Por ejemplo, si un cliente tiene previamente reveló información confidencial a un tercero que no es un abogado y, por lo tanto, proporciona la misma información a un abogado, el privilegio abogado-cliente seguirá protegiendo la comunicación con el abogado, pero no protegerá la información proporcionada al tercero.
Por esta razón, se puede trazar una analogía en el caso de un gravamen de agente de bienes raíces-cliente durante la existencia de un acuerdo de cotización, mediante el cual la información confidencial se revela a un tercero, como un consejo de bienes raíces, para su publicación de acuerdo con los términos de una lista múltiple de condiciones de servicio, pero no antes de que dicha información haya sido revelada a la agencia inmobiliaria. En este caso, el privilegio teóricamente protegería la comunicación confidencial y la información subyacente.
Y si la obligación de confidencialidad se extiende o no más allá de la rescisión de un Acuerdo de cotización todavía está abierta a debate, nuevamente en el caso de un privilegio abogado-cliente existe una amplia autoridad legal para respaldar la posición de que dicho privilegio se extiende de hecho indefinidamente. por lo que también puede deducirse una analogía respecto de la duración de la obligación de confidencialidad que el Agente tiene con el Vendedor, en la medida en que esta obligación se extiende indefinidamente.
Esta, en síntesis, parece ser la posición adoptada por el Real Estate Council of British Columbia al respecto.
Claramente, si la obligación de confidencialidad resultante de un contrato de listado sobrevive, la terminación del contrato es problemática para la profesión inmobiliaria en términos de aplicaciones prácticas. Si, por ejemplo, un anuncio con la Correduría A caduca y el Vendedor se traslada a la Correduría B, si existe una obligación de confidencialidad en curso por parte de la Correduría A, en ausencia del consentimiento expreso del Vendedor, una Correduría de bienes raíces A podría no actuar como Agente del Comprador para la compra del inmueble del Vendedor, si éste fuera re-inscrito por la Correduría B. Todo ello, por tanto, iría en contra de todas las normas de colaboración profesional entre las sociedades inmobiliarias y sus representantes. De hecho, este proceso podría potencialmente desestabilizar toda la base del sistema de servicios de anuncios múltiples.
En ausencia de pautas específicas, hasta que se aclare todo el asunto, quizás el mejor curso de acción para las compañías de bienes raíces y los licenciatarios cuando un abogado les pida que proporcionen información confidencial, es responder que la agencia de corretaje buscará obtener el consentimiento necesario del cliente y, en ausencia de dicho consentimiento, que el abogado deberá tomar las medidas legales necesarias para obligar a la divulgación de dicha información.