Una vivienda embargada es aquella en la que el propietario no pudo pagar su préstamo hipotecario, por lo que el prestamista se hizo cargo de la propiedad de la vivienda a través del proceso de ejecución hipotecaria. Estas propiedades de propiedad del banco también se conocen como REO (bienes inmuebles).
El juicio en Arizona es similar al de otros estados y será la base de este artículo. Cuando trabaje con un agente de bienes raíces, escribirá su oferta de compra con usted en un contrato estandarizado desarrollado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Arizona. El contrato le permite al agente personalizar el contrato para su compra en particular y tiene muchas protecciones integradas tanto para el comprador como para el vendedor.
Cuando hace una oferta por una propiedad embargada, puede esperar recibir una adenda al contrato del vendedor (el banco que actualmente posee la propiedad). Estos apéndices son esencialmente una contraoferta que el comprador debe aceptar si quiere comprar la propiedad. En algunos casos, el vendedor negociará con el comprador estos términos, pero la mayoría de los vendedores esperan que el comprador acepte sus términos. Hemos visto una amplia variedad de adiciones durante el año pasado mientras trabajábamos con los compradores. En total, muchas de las protecciones del comprador en el contrato estándar se eliminan o modifican. Estas son algunas de las cosas que estamos viendo.
período de inspección
En el contrato tipo, el período de inspección dura diez días a partir de la fecha de firma del contrato por ambas partes. Hemos visto anexos que cambian dentro de los diez días posteriores a la aceptación verbal del contrato, y también hemos visto un período de inspección de cinco días que debe completarse antes de que el comprador firme y acepte los anexos.
Compañías de valores/fideicomiso
El vendedor generalmente requiere que el comprador utilice la compañía de depósito en garantía elegida por el vendedor. Por lo general, el uso de esta empresa ayuda a facilitar el momento de la transacción porque la empresa de depósito en garantía está familiarizada con los requisitos del vendedor.
TAL CUAL Y DIVULGACIÓN
Cuando compra una propiedad ocupada por el propietario, por lo general recibirá una declaración de divulgación del vendedor. Esto proporcionará información de propiedad y un historial de reparaciones realizadas. Cuando compra una propiedad en ejecución hipotecaria, el vendedor no ha ocupado la propiedad y, por lo general, no proporcionará ninguna declaración de divulgación. Además, generalmente se requiere que el comprador compre la propiedad en su condición actual “tal como está” y el vendedor no realizará ninguna reparación. Si falta algo como un electrodoméstico de cocina o un abridor de puerta de garaje, el vendedor no se lo proporcionará. Lo que ves, es lo que tienes. Lea el anexo detenidamente para comprender de qué será responsable el vendedor si la propiedad sufre daños durante el período de depósito en garantía. El período de depósito en garantía se extiende desde el momento en que ambas partes han acordado el contrato hasta el registro de la venta (cierre del depósito en garantía).
Coste de la prórroga del cierre del compromiso
La mayoría de estos recargos se cobran diariamente si necesita extender el cierre del depósito en garantía más allá de la fecha original del contrato. La razón más común por la que los compradores necesitan solicitar una extensión de la fecha de cierre es que el prestamista no completó el procesamiento del préstamo y entregó los documentos del préstamo al título varios días antes del cierre para permitir que tanto el vendedor como el comprador firmaran. Hemos visto costos que van desde $ 40 a $ 100 por día.
Aprobación de préstamo
El contrato de Arizona permite la devolución del depósito depositado por el comprador si, después de un intento de buena fe de obtener un préstamo a las tasas vigentes en el mercado para la compra de la propiedad, el comprador no puede hacerlo. Algunas adendas limitan el tiempo del comprador para obtener la aprobación del préstamo a una cierta cantidad de días después de aceptar el contrato, como 25 días. Si el comprador no notifica al vendedor de su incapacidad para obtener un préstamo dentro de este período, perderá su depósito al vendedor. Esto es cierto incluso si la incapacidad para obtener el préstamo no tiene nada que ver con las calificaciones financieras del comprador. Hemos visto préstamos rechazados en los últimos meses para comprar condominios porque la comunidad tenía un porcentaje demasiado bajo de unidades ocupadas por propietarios o la HOA no era financieramente sólida, o en algunos casos ambas cosas.
Inquilinos u otros ocupantes
La mayoría de estas propiedades serán gratuitas; sin embargo, si ve evidencia de que alguien vive en la propiedad cuando la está viendo y antes de escribir una oferta, debe hacer preguntas. ¿Quién vive en la propiedad? Si la propiedad ha sido alquilada, ¿cuáles son los términos del contrato de arrendamiento? Hemos visto adendas indicando que el vendedor no desalojará a ningún ocupante del inmueble y que será responsabilidad de él o del comprador una vez haya adquirido el inmueble. También debe tener en cuenta que los inquilinos también tienen derechos. Tenga mucho cuidado al escribir una oferta para una propiedad en ejecución hipotecaria que está ocupada.
¿Qué debe hacer el comprador?
Es muy importante que el comprador lea todo el apéndice proporcionado por el vendedor antes de firmar. Si tiene alguna pregunta sobre el apéndice, debe consultar a su agente de bienes raíces para obtener una aclaración. También debe verificar que su agente de bienes raíces haya leído todo el anexo y anotado las fechas clave.