Las letras NOI significan Aviso de interés o, a veces, erróneamente llamado Memorándum de contrato o MOC. Por lo general, es un documento de una página que establece que la persona que presenta el documento para el registro en la oficina del secretario del condado tiene un interés justo en una propiedad debido a un acuerdo de compra y venta firmado.
El NOI se usa más comúnmente cuando un inversionista firma un acuerdo de compra y venta con el propietario/vendedor de una casa y quiere mostrarle a cualquiera que intente hacer otra oferta sobre la propiedad que tiene un interés legal en la propiedad. Este es el caso en el que aparece otra persona, generalmente otro inversionista, y le ofrece al propietario un precio más alto.
La práctica de los inversionistas de ofertar más alto después de que están bajo contrato se está volviendo más común en los mercados con problemas, pero también ocurre en los mercados regulares. Los inversionistas que regularmente les hacen declaraciones a los propietarios como: “Obtenga su oferta más alta de esos otros tipos y llámeme, le daré más dinero que a todos ellos, solo necesito verlo por escrito”. La parte mala de esa declaración es el término “por escrito” porque generalmente significa que el propietario debe firmar un contrato.
Si bien no puedo culpar al propietario por querer más dinero, lo que he visto que sucede con mayor frecuencia es que un inversionista de sombrero negro que intenta robar el trato en realidad llega a la mesa de cierre y renegocia el precio por debajo del que había ofrecido inicialmente. al vendedor de confianza. ¿Cómo puedo saber? He estado del otro lado de sus ofertas y he tenido que luchar para mantener a mis vendedores.
De vez en cuando tenemos que luchar por nuestros cierres y lo he cubierto en otros artículos sobre cómo hacerlo. La parte irónica es que es un delito “inducir” a alguien a firmar un contrato cuando otro contrato está vigente. La oficina del fiscal general tomará estos casos si usted muestra la evidencia y el vendedor coopera, lo que generalmente sucede cuando el propietario está amenazado con una demanda o una ejecución hipotecaria.
Entonces, cuando firmamos un contrato con un vendedor, casi siempre registramos un EE. UU. en el libro público que es efectivamente un gravamen contra la propiedad. Quiero repetir esto porque las sutilezas de este “compromiso” son de largo alcance. Este WE ahora debe liberarse como un gravamen sobre la propiedad antes de que se pueda transferir el título, a menos que haya una acción de ejecución hipotecaria para liquidarlo, o el titular de la prenda (el inversionista/comprador original) inicie una acción de ejecución hipotecaria para tomar la propiedad. Si eso suena duro, es solo una solución a un problema en el que una de las partes de un contrato no cumple con los términos del contrato, tal como lo hace un prestamista con un propietario.
El NOI no tiene que estar firmado por el propietario/vendedor de la casa, por lo que cualquiera puede poner un NOI en la propiedad de cualquier persona. Solo recuerda que suele haber un letrero en la oficina del rector que dice algo así como “Si ingresas un privilegio que no es válido, es un delito”, así que piensa dos veces lo que estás haciendo antes de hacerlo, no lo hagas. con ira o podría costarle mucho en honorarios legales.
Dicho esto, los tribunales y, a veces, el registrador tratan a los EE. UU. como suegros rebeldes. Probablemente los toleren para las comisiones, pero no les gustan mucho debido a problemas históricos con el vendedor que no sabe que se han depositado estos privilegios. Muchos contratos estándar de bienes raíces prohíben específicamente la presentación de un aviso de interés para ser registrado en el registro público. Esta prohibición puede superarse eliminando esta cláusula relativa a la misma y haciéndola rubricar tanto el vendedor como el comprador, o añadiendo una cláusula de prevaricación o una adenda al contrato.
Una vez que se haya presentado un certificado de EE. UU. en el registro público, la próxima vez que se transfiera el título de la propiedad, el agente de títulos deberá tener una liberación de privilegio de EE. UU. firmada para escribir una póliza de título sobre la propiedad o anotarla como “excepción” en el política. Si el NOI no se rescinde por una liberación de gravamen, el título se ha “empañado” y debe cancelarse y es posible que la transferencia a un nuevo comprador no se realice correctamente.
Aquí es donde entras para liberar el privilegio y, por lo general, sucede cuando menos lo esperas, ¡justo antes de que planearas cerrar! A veces, el propietario llama cuando recibe una copia del registro de los EE. UU. de la oficina del secretario y no lo esperaba; de cualquier manera, el vendedor está tratando de desautorizar la transacción. A veces, el vendedor ha cambiado de opinión por una razón válida, la mayoría de las veces no es así.
Tiene un par de opciones cuando el WE “golpea el ventilador”, por así decirlo:
1.) Liberar los EE. UU. usando un documento de liberación de privilegios y recibir un pago para liberar el privilegio
2.) Toque la bocina y luche contra el vendedor para llegar al cierre o le paguen para liberar el compromiso.
En resumen, su elección es personal y está determinada por la posibilidad de pérdida de ganancias en el trato, la razón real del propietario/vendedor de la casa para no querer vender, cuánto se le puede pagar por la liberación de la prenda y su disposición al respecto. dia. . En última instancia, la elección es suya si obligar al vendedor a venir y cerrar o liberar el compromiso.